Les changements de la RT 2020 et leurs impacts sur le marché de l'immobilier

La réglementation thermique 2020 a été mise en place pour diminuer les émissions des bâtiments tertiaires. Cette réglementation s'applique à l'industrie du gros œuvre et des équipements de chauffage, ventilation, climatisation et sanitaire. Les nouvelles normes imposent des exigences en termes de performance énergétique, d'isolation et de ventilation. Les avantages de ces normes sont nombreux : baisse des coûts d'exploitation, diminution de la pollution de l'air intérieur, diminution de la consommation d'énergie, etc.

1. Les caractéristiques de la RT 2020

La RT 2020 concerne tous les bâtiments neufs et existants. Les bâtiments neufs doivent répondre aux nouvelles exigences de performance énergétique et de consommation d'énergie. De plus, un certain nombre de travaux doivent être réaliser afin d'améliorer la performance énergétique.

Au niveau des bâtiments existants, on peut distinguer deux cas : les bâtiments existants qui n'ont pas bénéficié de travaux de rénovation énergétique depuis le 1er janvier 2013 et les bâtiments existants ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique depuis 2013. Pour les bâtiments existants qui n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation au cours de ces dernières années, ils devront impérativement réaliser certains travaux afin de répondre aux nouvelles exigences de performance énergétique et de consommation d'énergie. Pour les bâtiments existants qui ont bénéficié de travaux de rénovation énergétique au cours des années précédentes, ils doivent impérativement faire certains travaux supplémentaires afin de répondre aux exigences de performance énergétique et de consommation d'énergie.

La RT 2020 s'applique à tous les types de bâtiments : maisons individuelles, logements sociaux, bureaux, centres commerciaux, écoles, usines, etc.

La RT 2020 concerne aussi bien les nouveaux bâtiments que les bâtiments existants.

2. L'impact de la RT 2020 sur le marché immobilier

L'impact est évalué à 9 milliards d'euros.

L'introduction de la RT 2020 est l'un des grands enjeux de la filière Bâtiment. Elle a pour objectif de réduire la consommation énergétique des logements neufs de 30 % en moyenne par rapport aux performances de référence de la RT 2005 :

- Isolation thermique extérieure : U = 1,2 W/m²K (contre 0,6 W/m²K en RT 2005)

- Isolation thermique intérieure : U = 8 W/m²K (contre6 W/m²K en RT 2005)

- Revêtements de sols : U = 0,3 W/m²K (contre 0,1 W/m²K en RT 2005)

- Revêtements de murs : U = 1,0 W/m²K (contre 0,6 W/m²K en RT 2005)

- Vitrage : U = 1,0 W/m²K (contre 0,6 W/m²K en RT 2005)

- Déperditions d'énergie par ventilation mécanique contrôlée : U = 1,5 kWh/(m²a) (contre 2,5 kWh/(m²a) en RT 2005)

Les performances de la RT 2020 sont calculées grâce à un modèle de bâtiment (DBEB - Dossiers Bâtiments Energétiques Basse Consommation).

Le décret n°2007-1210 du 17 décembre 2007 relatif aux dossiers de conception énergétique des bâtiments et modifiant le décret n°2005-1763 du 25 septembre 2005 relatif aux dossiers de conception et aux études relatives à la performance énergétique des bâtiments a fixé les conditions de transmission des dossiers de conception et d'études relatives à la performance énergétique dans le secteur du logement.

Au Royaume-Uni, les exigences de consommation d’énergie sont fixées par un code national appelé Code for Sustainable Homes (CSH).

La France a adopté un code national pour les bâtiments basse consommation, le code BBC (Bâtiment Basse Consommation). Ce code vise la réduction de la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs en utilisant des équipements et matériaux de construction de performances énergétiques élevées.

La certification BBC est délivrée après test en laboratoire et inscription au répertoire national des certificats BBC.

Le Code BBC comporte trois catégories :

BBC Mini : Pour une consommation d’énergie primaire inférieure à 120 kWh/(m² a) avec une ventilation mécanique contrôlée, un système de chauffage et le chauffage par le sol ou les murs sont autorisés.

: Pour une consommation d’énergie primaire inférieure à 120 kWh/(m² a) avec une ventilation mécanique contrôlée, un système de chauffage et le chauffage par le sol ou les murs sont autorisés. BBC Rénovation : Pour une consommation d’énergie primaire inférieure à 110 kWh/(m² a) avec une ventilation mécanique contrôlée, un système de chauffage et les chauffages au sol ou les murs sont autorisés.

: Pour une consommation d’énergie primaire inférieure à 110 kWh/(m² a) avec une ventilation mécanique contrôlée, un système de chauffage et les chauffages au sol ou les murs sont autorisés. BBC Inscription : Pour une consommation d’énergie primaire inférieure à 84 kWh/(m² a) avec une ventilation mécanique contrôlée, un système de chauffage et les chauffages au sol ou les murs sont autorisés.

Les équipements et matériaux de construction doivent répondre aux exigences suivantes :

Le bâti est considéré comme étant non étanche à l’air extérieur, si le niveau d’étanchéité des murs n’est pas au moins égal à 0,6. Pour une ventilation mécanique contrôlée, les déperditions d’énergie par ventilation doivent être inférieures à 35 kWh/(m² a).

Afin de réduire l’émission de gaz à effet de serre (GES), le bâti doit être isolé avec des matériaux à faible mission de carbone. Les matériaux utilisés doivent être en rapport avec les normes de qualité suivantes :

Nom de la Norme Code CEN EN 13162-1 : 2009 Cellulose minérale, fibre de bois, laine de bois, panneaux de fibres de bois (partie 1) : Définitions et caractéristiques physiques et mécaniques CEBV-Bois CEN EN 13162-2 : 2009 Cellulose minérale, fibre de bois, laine de bois, panneaux de fibres de bois (partie 2) : Conditions pour la passivation au contact des eaux douces CEB V-Bois CEN EN 13162-3 : 2009 Cellulose minérale, fibre de bois, laine de bois, panneaux de fibres de bois (partie 3) : Déclarations CEBV-Bois CEN EN 13162-4 : 2009 Cellulose minérale, fibre de bois, laine de bois, panneaux de fibres de bois (partie 4) : Caractérisation et mesurage CEBV-Bois CEN EN 13162-5 : 2009 Cellulose minérale, fibre de bois, laine de bois, panneaux de fibres de bois (partie 5) : Mesurage CEBV-Bois.

3. Les conséquences sur le marché immobilier

Les propriétaires de bâtiments peuvent être incités à réaliser des travaux d'isolation avec des matériaux à faible mission carbone.

Les entreprises du secteur de la construction peuvent être incitées à utiliser des matériaux à faible mission carbone pour réaliser les travaux d'isolation.

Les propriétaires de bâtiments qui ont été évalués favorablement au titre de la performance énergétique et qui bénéficient d'une prime énergie peuvent faire rembourser l'ensemble des travaux d'isolation réalisés, sans limitation de durée.

Les entreprises qui réalise les travaux d'isolation et qui bénéficient d'une prime énergie peuvent bénéficier d'un remboursement à hauteur de 40 % du montant des dépenses engagées.

Les collectivités territoriales bénéficient d'un remboursement de 50 % des sommes engagées pour les travaux d'isolation réalisés dans les logements sociaux.

Un particulier qui réalise des travaux d'isolation conformément à RT2020 (ou BBC) bénéficie d'une prime énergie jusqu'à 100 % du montant des dépenses engagées.

Est-ce que avoir un logement BBC sera bénéfique pour les vendeurs ?

Oui, il y a un effet de séduction. Les acheteurs étrangers sont attirés par le fait que les logements soient très haut de gamme.

La BBC, c’est un label qui fait vendre un logement. Mais il peut être difficile à atteindre, il faut qu’il réponde à des critères de performance environnementale allant au-delà des exigences du Grenelle de l’Environnement.

Les gens ont peur que toutes ces exigences d’isolation thermique soient très chères.

En réalité, si vous faites l’amortissement du coût de l’énergie pour que ce ne soit pas un investissement qui vous coûte plus cher, une fois que votre logement est amorti, le reste de la vie de la maison, il n’y a plus de frais supplémentaires.

Même si le logement était acheté en 2007, et que le marché de l’immobilier a chuté de 40 %, les gens sont prêts à payer 25 % de plus pour un logement BBC certifié.

Les gens ont peur que les règles soient tellement strictes qu’il n’y aura pas assez d’offres sur le marché.

Pour l’instant, on est dans une première phase, celle des logements neufs. Mais lorsque les anciens vont être réhabilités, ils devront aussi répondre à ces exigences.

L’idée c’est que le marché se mette en place progressivement et que les constructeurs puissent s’adapter à la demande.

Les gens ont aussi peur que les logements BBC soient plus chers.

Non, les logements BBC sont plus chers mais ils le sont moins quand on prend en compte l’énergie qu’ils consomment parce qu’ils ne consomment pas d’énergie pour rien.

C’est là où les logements BBC deviennent vraiment compétitifs et intéressants.

Propos recueillis par Katy Pielnik.