Qu’est-ce que le compromis de vente pour les maisons individuelles ?

Vous allez signer un compromis de vente pour votre maison ? Découvrez tout ce qu'il faut sur cet avant-contrat très contraignant, à ne pas prendre à la légère ! Clauses suspensives, diagnostics, prix net vendeur : découvrez comment aborder sereinement le document le plus important de la transaction avec ImmoLami.

Le compromis de vente de maison : tout savoir en tant que vendeur !

Vous avez trouvé un accord pour vendre votre maison ? Le compromis de vente est un passage quasi-obligé avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Cet avant-contrat lance le compte à rebours et rend la transaction inéluctable (sauf clauses suspensives). Restez donc très vigilant au moment de le signer ! Il entérine tous les détails majeurs de la vente, du prix net vendeur à la date du transfert des clés de la maison.

Pourquoi signer un compromis de vente de maison ?

Le compromis de vente est un contrat qui scelle un accord entre le vendeur et l'acquéreur. Engageant les deux parties, il sert à garantir que la vente sera concrétisée par un acte authentique de vente signé devant notaire. Le compromis de vente de maison est donc un avant-contrat très contraignant qui précise déjà tous les contours de la transaction.

Le compromis de vente de maison ouvre un délai de quelques mois (trois ou plus) avant l'acte authentique : c'est le temps nécessaire pour que l'acheteur obtienne son crédit et que le notaire valide les clauses suspensives.

Le compromis de vente n'est pas le seul type d'avant-contrat : la promesse de vente en est un autre. Cela dit, elle peine à séduire les vendeurs, qui lui préfèrent la sécurité du premier.

Quels sont les avantages du compromis de vente sur la promesse de vente

En effet, un compromis de vente de maison engage les deux parties au même niveau : c'est donc le choix de la sécurité pour un propriétaire qui vend sa maison. La promesse de vente, comme son nom l'indique, est plus contraignante pour le vendeur que pour l'acquéreur. Celui-ci dispose d'une porte de sortie s'il change d'avis. Certes, il doit s'acquitter d'une indemnité (un petit pourcentage du prix de vente), mais cela reste une possibilité légale qui refroidit les propriétaires.

Au contraire, en choisissant le compromis de vente, les deux parties sont sur un pied d'égalité : elles s'engagent mutuellement à ce que la vente soit réalisée au terme d'un délai précisé au contrat. C'est l'avant-contrat qui offre le plus de sécurité pour la transaction.

A quel moment signer un compromis de vente ?

La signature du compromis de vente intervient à l'issue des négociations, une fois que les deux parties se sont entendues sur le prix de la maison. Que l'accord ait été validé par oral ou par écrit, il laisse place à l'étape suivante, le compromis, qui peut être signé devant notaire ou entre particuliers : on parle alors de contrat "sous seing privé".

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Compromis : ce qui change en cas de vente de maison

Si vous vendez une maison, la liste des documents à annexer est différente de celle en cas de vente d'appartement.

Si le compromis de vente concerne un appartement, le fait qu'il soit en copropriété vous oblige à fournir de nombreux de documents officiels. Sollicités auprès du syndic, ils concernent aussi bien l'état de l'immeuble que son organisation ou sa situation financière. Attention, cela s'applique aussi aux maisons en copropriétés dite "horizontales", généralement des lotissement. Seules les maisons individuelles hors copropriété sont donc exemptées de fournir ces documents.

L'autre différence entre compromis de vente pour maison ou pour appartement concerne la liste des diagnostics obligatoires. Généralement, les maisons anciennes nécessitent le plus de certificats (selon les cas : amiante, plomb, gaz, électricité, DPE, termites, etc...). Les vendeurs d'appartements ont moins de diagnostics à fournir, même s'ils doivent ajouter un certificat de superficie en loi Carrez, exclusivement exigé en copropriété.

Pourquoi faire appel à un notaire pour rédiger le compromis de vente de ma maison ?

Comme dit précédemment, le recours à un notaire n'est pas obligatoire : un propriétaire peut très bien faire signer le compromis en direct avec l'acquéreur, ou en passant par un agent immobilier.

Cependant, le notaire est fortement recommandé ! En cas de vente de maison, l'avant-contrat est un document essentiel : il détaille les contours de la transaction, que l'acte de vente se contentera de confirmer. Une erreur sur le compromis de vente peut donc être extrêmement préjudiciable pour les deux parties !  

Le notaire est le professionnel en charge de la régularité administrative et juridique de la vente de la maison. Il vous évite de commettre des irrégularités qui pourraient la faire annuler à posteriori. Par exemple, en omettant un diagnostic obligatoire, un vendeur peut se voir assigné en justice pour vices cachés. L'acquéreur peut ainsi demander l'annulation de la vente, ou faire réviser son prix au prorata du préjudice.

Par son expertise, un notaire est plus rassurant qu'une agence immobilière, et ce pour les deux parties. Sa neutralité permet de garantir l'équité de la vente, là où l'agent est avant tout un expert commercial qui a des intérêts économiques liés aux conditions de la transaction. Le notaire va défendre le vendeur et l'acheteur de la façon la plus équitable possible : c'est un gage de sécurité au moment de rédiger un compromis de vente de maison.

Que doit-il contenir ?

Les compromis de vente sont rédigés au cas par cas, en prenant en compte les spécificités de chaque transaction. Cependant, voici quelques éléments qu’il faut impérativement retrouver dans le contrat :

• Identification des deux parties ;
• Désignation du bien, avec la superficie et le détail de son mode de calcul ;
• Le prix de vente : le contrat doit mentionner le prix net vendeur et le prix incluant les frais d'agenc
• e, ou "acte en main". Tous les montants sont à régler en intégralité le jour de la signature de l'acte de vente.
• Les conditions générales de vente ;
• Les mentions légales, notamment au sujet des taxes et impôts sur les plus-values ;
• Les clauses suspensives (voir ci-dessous) ;
• La date butoir, qui établit le délai dans lequel l'acte de vente devra être signé, et les prolongations possibles ;
• Le délai de rétractation obligatoire, de 10 jours, pendant lesquels l'acquéreur peut se retirer sans motif et sans frais.

Enfin, à titre facultatif, le compromis de vente peut être assorti d'un dépôt de garantie. L'acquéreur doit alors verser un pourcentage du prix de vente (5 % ou un peu plus) pour assurer de son sérieux. Cet acompte est toujours versé au notaire et sera déduit du prix de vente au moment de signer l'acte authentique.

Les clauses suspensives

Un compromis de vente de maison inclut des clauses suspensives : si elles venaient à ne pas se réaliser, la transaction serait annulée sans entraîner de pénalités pour aucune des deux parties. Les clauses suspensives sont à la carte, les plus fréquentes étant généralement les suivantes :

• Obtention d'un prêt de la banque ;
• Délivrance d’un permis de construire le cas échéant ;
• Absence de préemption de la commune ;
• Absence de servitude cachée.

En option, on peut aussi prévoir une clause de dédit ou une clause pénale : elles prévoient les indemnités au cas une partie se retirerait de la vente.

Quels documents faut-il annexer au compromis de vente pour un propriétaire ?

En plus du contrat, le propriétaire doit annexer un certain nombre de documents à valeur officielle : ils sont indispensables pour assurer la réussite de la transaction. Ces annexes sont bien plus nombreuses depuis la loi ALUR de 2014. Concernant les maisons anciennes, les compromis de vente atteignent facilement plusieurs centaines de pages !

Le dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques est capital en cas de vente de maison. Il regroupe tous les diagnostics obligatoires en cours de validité, à la charge du propriétaire. Ce dernier doit les faire réaliser par une entreprise de diagnostics certifiée, au plus tard pour la signature du compromis de vente de la maison.

Au total, on dénombre neuf diagnostics techniques potentiellement obligatoires, mais ils ne s'appliquent jamais tous en même temps !

En cas de vente de maison, seul le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans tous les cas. Selon l'ancienneté et la zone géographique, il faudra peut-être rajouter les diagnostics gaz, électricité, assainissement, amiante, plomb, termites, et/ou ESRIS (risques naturels).

Les cas des maisons en copropriété

Si la maison fait partie d'un lotissement de copropriété, vous devez également annexer un certain nombre de documents officiels au compromis de vente. A solliciter auprès du syndic, ils permettent à l'acheteur de connaître exactement la situation de la copropriété. Ils incluent notamment les documents suivants :

• Comptes-rendus des trois dernières réunions de copropriété;
• Règlement de la copropriété;
• Division du lot ;
• Relevé de compte du lot ;
• Situation financière de la copropriété;
• Etc...
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Que se passe-t-il si le compromis de vente est rompu?

Après la signature du compromis de vente, il s'écoule un délai normal d'au moins trois mois avant de signer l'acte authentique de vente chez le notaire. Ce n'est qu'à ce moment là qu'est réalisé le transfert de propriété (et la remise des clés, sauf indication contraire).

Ces trois mois représentent la durée nécessaire pour que l'acheteur puisse valider son plan de financement et pour que le notaire examine les autres clauses suspensives.

Celui-ci va notamment s'assurer que la commune n'exerce aucun droit de préemption sur la maison. En effet, il arrive que la mairie souhaite préempter un terrain pour des projets municipaux : elle peut alors acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis.

En dehors de ces clauses suspensives, si une des parties (acheteur ou vendeur) venait à se dédire, l'autre partie peut alors saisir la justice pour forcer la réalisation de la transaction aux conditions prévues dans le compromis de vente.